免押存摺代書借款是什麼？
免押存摺代書借款是民間借貸的一種，由地政士（俗稱代書）擔任借貸雙方的仲介角色，協助處理合約、設定抵押權等流程。
代書貸款最大的特色是通常會跟「不動產」綁在一起。
借款人名下有房子或土地，但銀行核貸速度太慢、還款條件又不夠彈性，急需用錢的時候就會找代書處理。
代書會協助將不動產設定抵押權給金主，金主確認擔保品沒問題後放款，整個流程比銀行快很多。
而「免押存摺」代書借款，就是在這個基礎上，明確不要求借款人交出存摺、提款卡、印章等個人金融工具。
這不是什麼特殊優惠，這是基本底線——因為押存摺本身就違法。
真正合法的代書借款，本來就不會碰你的存摺。
所以如果你在找代書借款，第一件要確認的事情就是：對方有沒有要求你押存摺。 有的話，轉身就走，不用多想。
為什麼押存摺是違法的？
根據《洗錢防制法》第15條規定，任何人不得將自己或他人的金融帳戶、存摺、提款卡等交付他人使用，違者可處3年以下有期徒刑，還會變成告誡戶。
要求借款人「押存摺」的業者，通常目的是利用借款人的帳戶進行洗錢、詐騙等不法行為，借款人不僅可能成為人頭帳戶的提供者，還可能因此觸法成為共犯，面臨刑事責任與帳戶被凍結的風險。
因此，任何要求押存摺、押提款卡、押印章的貸款業者，無論話術多麼誘人，利率多麼優惠，都是在騙，這是辨識非法業者最重要的判斷標準。
免押存摺代書借款的優點
相較於銀行貸款或其他民間借貸管道，免押存摺代書借款在特定情境下具有明顯優勢，特別適合急需資金且擁有不動產的借款人。
信用瑕疵可以辦理
銀行貸款一定會查聯徵，信用分數低於 600 分基本上直接退件。
但代書借款走的是民間管道，審核標準不一樣——重點看的是你有沒有擔保品（通常是不動產），而不是你的信用紀錄。
即使你有信用卡遲繳、呆帳紀錄、甚至被列為警示戶，只要名下有不動產，代書借款仍然有機會辦理。
這對於曾經歷財務困難但已擁有不動產、正在重建信用的借款人而言，是重要的資金來源。
代書借款也不會向聯徵中心查詢信用紀錄，因此不會在聯徵報告上留下查詢次數，也避免了因為查詢紀錄，結果影響未來跟銀行貸款的可能性。
不會影響與銀行之間的往來紀錄與額度
代書借款是民間借貸的一種，民間借貸不會向聯徵中心通報，也不會在你的聯徵紀錄上留下任何痕跡。
這代表兩件事：第一，你去辦代書借款不會被銀行知道；第二，未來如果你要向銀行申請其他貸款，這筆民間借款不會影響你的信用評分或核貸額度。
這對於有以下需求的借款人特別重要：
- 保留銀行額度
如果你計劃在 1 - 2 年內購屋、創業或有其他重大資金需求，希望保留銀行的貸款額度與最佳條件，短期透過代書借款週轉，可以避免提前使用銀行額度，保持後續談判空間。
- 不影響信用卡額度
銀行在核發信用卡額度時會參考總負債比，如果在銀行有大額信貸，可能導致信用卡額度被調降。代書借款不會反映在銀行系統中，因此不影響信用卡額度。
- 維持信用評分
只要按時償還代書借款，不會產生遲繳或呆帳紀錄，你的聯徵信用評分可以持續維持或改善，為未來與銀行往來保留最佳條件。
不過如果日後要向銀行申請同一不動產的貸款，銀行會看到代書設定的抵押權，可能會要求先清償代書借款或計入總負債評估，這點在規劃時也需要考量進去。
撥款速度遠超過銀行
時間就是金錢，特別是在面臨緊急資金需求時，撥款速度往往是決定性因素。
銀行貸款從送件到撥款的完整流程通常需要：
- 文件準備與送件：1 - 3天
- 銀行審核與估價：5 - 10天
- 對保與簽約：1 - 2天
- 地政設定：3 - 5天
- 撥款：1 - 2天
整個流程順利的話需要2 - 3週，如果遇到補件、重新估價、內部審核延誤等狀況，甚至可能拖到 1 - 2 個月。
相較之下，代書借款的流程精簡許多：
- 諮詢與送件：當天
- 審核與估價：1 - 2 天
- 對保與簽約：1 天
- 地政設定與撥款：1 - 2 天
整個流程最快 3 - 5 個工作天就能完成撥款，對於資金急用的人來說，代書借款的速度優勢非常明顯。
此外，代書借款的審核彈性較大，只要不動產價值足夠、權狀清楚，通常不會有太多刁難或額外要求，不像銀行可能反覆要求補件或提供各種證明文件。
還款方式可談
銀行貸款的還款方式通常較為僵化，多採「本息均攤」方式，每月固定償還本金加利息，提前還款可能需要支付違約金，彈性有限。
代書借款在還款方式上則有較大協商空間，常見的選項包括：
- 本息均攤
每月固定金額償還本金與利息，適合收入穩定者。
- 按月繳息，到期還本
每月只繳利息，貸款到期時一次償還本金，適合短期週轉、預期未來會有大筆資金進帳者。
- 彈性還款
依照借款人的收入週期（如季度、半年）協商還款頻率，適合收入不固定的自營商或接案工作者。
- 提前清償免違約金
多數代書借款允許隨時提前清償而不收取違約金，當資金周轉順暢時可立即還清減少利息負擔。
這種彈性讓借款人能依照自身財務狀況與資金運用計畫，選擇最適合的還款方式，避免過大的現金壓力。
在簽約前，建議與代書詳細討論還款方案，確保雙方對還款方式、利息計算、提前還款等細節有清楚共識。
銀行貸款 VS 免押存摺代書借款 VS 民間高利貸
選擇借款管道時，了解不同管道的特色與風險至關重要。以下透過表格比較三種常見的借貸方式：
| 比較項目 | 銀行貸款 | 免押存摺代書借款 | 民間高利貸 |
|---|---|---|---|
| 利率範圍 | 年利率2% - 8% | 月利率1% - 3%（年利率12% - 36%） | 月利率5% - 10%以上 |
| 審核標準 | 嚴格（信用評分、收入證明、負債比） | 寬鬆（主看不動產價值） | 極寬鬆或無審核 |
| 撥款速度 | 2 - 4週 | 3 - 5個工作天 | 當天或隔天 |
| 貸款成數 | 房屋7 - 8成、土地5 - 7成 | 房屋6 - 8成、土地5 - 7成 | 不一定，常偏低 |
| 還款彈性 | 固定還款方式，彈性低 | 可協商，彈性高 | 看業者，風險高 |
| 信用影響 | 會登錄聯徵，影響信用 | 不登錄聯徵，影響較小 | 不登錄，但風險極高 |
| 合法性 | 完全合法，受金管會監管 | 合法（需合法地政士） | 常遊走法律邊緣或違法 |
| 風險 | 低，有完善法規保障 | 中，需慎選合法業者 | 高，可能遇詐騙或暴力討債 |
| 適合對象 | 信用良好、有時間等待者 | 信用瑕疵或急需資金者 | 強烈不建議 |
銀行貸款在利率與安全性上最優，但門檻高、速度慢；
代書借款介於中間，提供較快速度與較寬鬆條件，但利率較高；
民間高利貸雖然速度快、門檻低，但利率驚人且風險極高，可能遇到詐騙或非法討債，應盡量避免。
選擇時建議優先順序為：銀行貸款 > 免押存摺代書借款 > 其他合法民間借貸，並且絕不考慮高利貸。
代書借款申辦資料
準備齊全的文件可以加速審核與撥款流程，一般申辦免押存摺代書借款需要以下資料：
身分證明文件
- 國民身分證正反面影本
- 第二證件（健保卡或駕照）影本
- 戶籍謄本（部分業者要求）
不動產相關文件
- 土地或建物所有權狀正本（對保時核對）
- 最近3個月內的土地建物謄本
- 房屋稅單或地價稅單
- 都市計畫使用分區證明（土地貸款）
財力證明（視業者要求）
- 近6個月薪資轉帳存摺封面及內頁
- 勞保明細或在職證明
- 營業稅單或營利事業登記證（自營商）
其他文件
- 撥款帳戶存摺封面影本
- 印鑑證明與印鑑章（用於地政設定）
不同代書業者對文件的要求可能略有差異，建議在諮詢時先確認所需文件清單，一次準備齊全避免往返補件。
特別提醒，合法代書絕不會要求押存摺、押提款卡或押印章，如果業者有此要求，請立即停止來往。
代書貸款申辦流程
- 步驟一：諮詢與評估（第1天）
向代書業者諮詢，說明資金需求、不動產狀況與個人條件。代書會初步評估貸款可行性、可貸金額與利率範圍。建議多諮詢2 - 3家業者比較條件。
- 步驟二：送件與審核（第1 - 2天）
決定配合的代書後，提交申請文件。代書會調閱土地建物謄本，確認不動產權屬、有無其他抵押權、使用分區等資訊，並進行估價評估可貸額度。
- 步驟三：核貸與報價（第2 - 3天）
審核通過後，代書會提供正式的貸款方案，包括貸款金額、利率、還款方式、代書費、地政規費等所有費用明細。此時應仔細確認所有條件，有疑問務必釐清。
- 步驟四：對保與簽約（第3 - 4天）
雙方約定時間地點進行對保，核對身分與權狀，簽署借款契約、本票、抵押權設定契約等文件。合法代書會清楚說明每份文件的內容與作用，不會急著要你簽名。
- 步驟五：地政設定（第4 - 5天）
代書攜帶相關文件到地政事務所辦理抵押權設定登記，確保債權人的擔保權益。設定完成後會取得他項權利證明書。
- 步驟六：撥款（第5天）
地政設定完成後，資金會匯入借款人指定的帳戶，扣除代書費、地政規費等相關費用後，淨額即為借款人實際取得的金額。
整個流程順利的話約 3 - 5 個工作天完成，比銀行貸款快速許多。
過程中如果代書要求提供存摺、提款卡或有其他不合理要求，應立即警覺並終止往來。
押存摺代書借款詐騙，受害者遭詐4600萬
2025 年，刑事局中部打擊犯罪中心破獲一起大型詐騙案。一個具有天道盟背景的詐騙集團，勾結兩名地政士，先用假檢警話術謊稱民眾涉入刑事犯罪、需要將財產交付「監管」，再由假檢察官介紹所謂的「代書」跟「貸款仲介」，誘騙受害者將名下房產設定抵押、辦理貸款，貸款所得全數匯入詐團指定帳戶。
其中一名嘉義的江姓婦人，不但銀行存款 500 多萬元被提領一空，名下兩筆房產也被抵押貸款，總計被騙走超過 2,000 萬元。她報案時還難以置信地問警察：「檢察官介紹給我的代書，怎麼會是騙子？」
全案共有 5 名受害者，詐騙金額超過 6,000 萬元，刑事局最終逮捕了 27 名嫌犯。
另一起同年破獲的案件更為驚人——詐騙集團結合地政士跟貸款仲介，以同樣的假檢警手法，騙了 10 名民眾抵押 33 筆房產，貸款加上現金，總計被騙超過 2 億元。
這些案件的共通點是：受害者都是被「專業身分」的信任感所矇騙。對方自稱檢察官、介紹的人自稱代書，整個流程看起來「很正規」，但每一步都是陷阱。
假代書詐騙的警示訊號
- 自稱檢察官或警察，要求你交出金融卡或自然人憑證
真正的檢察官不會打電話叫你做這些事。碰到這種電話，掛掉，打 165 反詐騙專線。
- 要求你把存摺、提款卡、印章交給對方「保管」
合法的代書借款不會碰你的金融工具，前面已經講過了。
- 對方無法提供地政士證照
合法的代書（地政士）是通過國家考試的專業人員，可以到內政部網站查詢證照真偽。如果對方拿不出來，或是自稱「代書」但沒有地政士執照，就要提高警覺。
- 利率算起來超過年利率 16%
- 催你趕快簽，不給你看合約的時間
越急越要慢下來。合約看不懂的地方就問，問了覺得不對就不簽。
代書借款本身不可怕，可怕的是遇到假代書。在急需用錢的時候，人最容易放下防備，但這恰恰是詐騙集團最喜歡的狀態。
任何將投資獲利與貸款借錢綁在一起的方案，都極可能是詐騙，應立即拒絕並向 165 反詐騙專線檢舉。