真正的代書是什麼？
在辦理房地產買賣、房貸設定、繼承或贈與等流程時，你可能聽過「代書」這個詞。但你知道嗎？坊間說的「代書」，其實真正的名稱是 地政士，兩者有極大差異，也常被混淆，甚至成為某些業者行銷「高利貸」的工具。
代書 ≠ 貸款業者！真正的代書其實是「地政士」
所謂的「代書」，其實是一般人對地政士的通俗稱呼。地政士是通過國家考試、依法設立登記、具備專業資格的合法執業人員。他們的工作，是幫你辦理與土地、建築物、買賣、繼承等有關的登記作業，而不是放款給你。
地政士常見的業務有：
- 房屋買賣契約撰擬與過戶登記
- 抵押權設定（像是銀行房貸流程中的設定）
- 贈與與繼承的登記作業
- 土地合併、分割登記
- 法院拍賣相關過戶代辦
- 各類不動產登記文件製作與申請協助
如果你走的是正常的房貸流程或買賣手續，多半會透過地政士事務所來協助處理相關登記。真正的地政士都有證照與執業登記，民眾可至地政士公會查詢身分，保障自己權益。
民間代書貸款是什麼？
所謂的民間代書貸款，並非由「代書」這個職業直接出資放款，而是借用「代書」的專業名義來處理借貸過程中的不動產文件、擔保流程與見證簽署等行政工作。換句話說，代書只是協辦人員或中介者，真正出資的通常是民間金主或小型融資公司。
這類貸款常見於：
- 借款人無法從銀行順利取得貸款（如：信用瑕疵、收入不足、警示戶）
- 急需週轉資金，無法等候銀行長時間審核
- 希望以不動產擔保取得資金者（如二胎房貸、土地貸款）
地政士依法只能從事地政相關業務，並不得經營金錢借貸或主動媒介放款。但現實市場中，許多打著「代書貸款」名號的廣告，其實背後是由非持牌人士操作，甚至可能涉及詐騙。
合法代書角色包含：
- 撰寫借貸合約（如不動產設定契約）
- 辦理抵押權登記（如房地產、車輛）
- 擔任雙方文件見證人
- 保障雙方文件程序合法化
非法業者常見手法：
- 以代書名義吸金，但實為高利貸
- 強迫收取高額手續費或帳管費
- 設計不平等條款，例如：利息計入本金、先扣款後撥款
民間代書貸款與銀行貸款有何不同？
| 項目 | 民間代書貸款 | 銀行貸款 |
|---|---|---|
| 審核速度 | 通常 1～3 天內完成 | 約 3～14 天（依銀行流程不同） |
| 申請條件 | 較寬鬆，可接受無聯徵、收入不穩定者 | 講求聯徵良好、薪資轉帳、報稅紀錄等 |
| 利率範圍 | 月利率約 1%～3%，換算年利率可達 12%～36% | 年利率約 1.88%～16%，有法定上限 |
| 撥款方式 | 現金或帳戶匯款皆可，部分可現場交付 | 多數經由帳戶撥款 |
| 是否綁保人 | 不一定，有些無擔保；但有些會要求配偶同意 | 視案件而定，通常免保人 |
| 風險程度 | 高，容易貸款詐騙、超收費用、不當催收等 | 低，銀行有金管會監管 |
民間代書貸款的適用對象是誰？比較常見的對象如下：
- 聯徵分數偏低或無信用歷史者（信用小白、信用瑕疵）
- 急需週轉、來不及等待銀行審核者
- 不想動用正規借貸、不便對外公開借款者
- 有房有地但銀行不願承作二胎貸款者
- 警示戶／告誡戶／銀行凍結被銀行拒絕者，需民間資金過渡
⚠️ 提醒： 這類貸款常有高風險，借款前務必詳細審閱合約條款，並要求清楚列明費用、還款方式與總利息，必要時可尋求律師協助審閱。
所以一般的代書與民間貸款代書差別在哪？
「一般代書」，其實是過去民間對地政士的舊稱。主要工作是：
- 處理房屋或土地的買賣登記
- 協助辦理不動產過戶、抵押設定
- 撰寫契約、監督雙方簽署流程
- 處理產權相關文件送件
👉 簡單說，他們是幫你跑手續、寫文件、跑地政事務所的專業代辦員，並不參與資金或放款行為，也不會直接提供貸款。
另一種常見的「代書」，是借錢廣告裡會看到的「找代書借款」、「代書貸款24H過件」的廣告。這裡的「代書」多半並不是傳統的地政士，而是：
- 和資金方（也就是出錢的人）合作的貸款仲介
- 提供借款者申請貸款、協助處理文件
- 有時也會幫忙跑設定抵押、收取帳管費或手續費
這些人有時並沒有正規執照，而是「廣告業者」、「私設仲介」或與金主合作的團隊。他們最大的特色是：能接案很快、條件彈性高，但風險也比較不透明。
| 項目 | 一般代書（地政士） | 民間代書（貸款仲介） |
|---|---|---|
| 是否提供放款 | ❌NO | ✅ 可能與金主合作或媒合貸款 |
| 身分背景 | 須通過國家考試，有證照 | 多數無執照，背景不一 |
| 工作性質 | 處理不動產登記、文件送件 | 安排貸款條件、媒合金主與借款人 |
| 風險程度 | 受法律約束，風險低 | 易藏高利條款、手續費不透明 |
| 合法性 | 依地政士法規範、可查執業登記 | 多屬自由接案、法律監管模糊 |
代書收費參考表：民間代書貸款與一般代書比較
| 類別 | 服務項目 | 代書行情範圍（台幣） 只能當參考喔 | 民間貸款代書可能收費範圍 | 備註與說明 |
|---|---|---|---|---|
| 所有權移轉 / 過戶 | 買賣登記（1 筆土地＋1 棟建物） | 約 12,000 元起 | 可能宣稱更低或折扣價，但常伴隨額外手續費 | 超過單一土地或建物、跨區或多筆需加價 |
| 抵押權設定 | 設定抵押登記一筆 | 約 4,000 元起 | 部分貸款代書可能作為協辦費或手續費收取 | 建物與土地分別計價，各別加價 |
| 抵押權塗銷 | 一筆塗銷 | 約 2,000 元起 | 民間代書可能把它包在整體合約費用中 | 多筆或多地段塗銷要加計 |
| 契約撰擬 / 手續費 | 買賣合約、契約手續 | 約 2,000～6,000 元／份 | 民間可能用更低起價吸引，若補充條款或保險可能再加價 | 為預售屋、複雜條款則費用更高 |
| 繼承 / 贈與登記 | 繼承、贈與不動產 | 約 10,000～20,000 元起 | 民間貸款代書可能提出“優惠專案”，但條件複雜 | 跨縣市或牽涉稅務申報，費用顯著提升 |
| 其他登記類型 | 土地分割、合併、變更權利、預告登記等 | 民間代書可能用“打包費用”方式使各項不易拆解 | 複雜或多地段案件通常另議報價 |
以上代書的參考連結：完整代書地政士收費標準
為什麼合法代書與民間貸款代書收費差這麼多？
1. 合法代書受專業規範與成本限制
- 合法地政士（代書）有證照、有公會或法令監督，通常必須遵守地政士公會或地方政府的業務規範與公開透明原則，不能隨意抬價或加入過度手續費。
- 真實案件中要跑地政事務所、稽核資料、文件下載、交通時間、人力成本等，這些成本都不可輕易壓低。
2. 民間貸款代書常混合「貸款服務」與文件協助
- 民間代書在貸款案中，往往不只是做文件代辦，而是 辦貸款仲介 + 協助設定。因此他們會將「貸款風險預估費」、「帳管費」、「協商費」、「額外手續費」等收在一起，讓看起來像代書費用但實際含金流費用。
- 因為牽涉資金、風險補償，民間代書可能霸佔更高利潤空間。
3. 報價策略與吸引力考量
- 民間貸款代書或中介常會以「超低代書費」「代書包辦貸款流程」作為行銷語，吸引借款人。但實際上往往在合約條款、利率或後續收費中補回差價。
- 合法地政士則因為法律、專業義務較重，不會輕易採用誇張折扣方式。
✅ 建議給讀者的判斷重點與提示
- 要求代書證號查驗：在簽約之前，請求對方顯示其地政士證號或事務所執業證明，不要只相信口頭承諾。
- 索取明細計費單：合法代書應該在合約或費用報價時就列出明細，之後按照實際項目計價，多退少補。
- 比較多家報價：若某「代書貸款案」的文件代辦 + 手續費報價低得離譜，應保留懷疑心。
- 避免一攬子價格：若對方只提供整體費用，不拆開契約撰寫、登記設定、塗銷、貸款協商等各項，風險較高。
- 審查合約條款：尤其注意「利率條款」、「帳管費」、「提前還款是否違約金」等容易隱藏的內容。
代書常見問題一次答
Q1：合法代書跟「民間代書貸款」有差別嗎？
不太一樣。真正的代書其實是地政士，需通過國家考試、具備合法執照，主要協助處理房地產相關登記與稅務流程。而坊間所說的「代書貸款」裡的代書，多是與貸款業者配合、專門處理借貸相關文件與流程的人，並不一定有正式資格。兩者的角色定位與專業背景差異很大。
Q2：我辦貸款一定得透過代書嗎？
不用。如果你是申請信用貸款或小額借款，有些流程可以自己完成，不需第三方協助。不過如果牽涉到房屋抵押、二胎增貸、或是向民間金主借款，通常還是需要有經驗的代書幫忙跑流程，才不會因資料不足或設定錯誤耽誤時程。
Q3：代書費怎麼算？是不是一定會收？
代書費用會依你申請的項目而不同，像是辦理房屋抵押設定或借款登記，價格可能從幾千元到一萬多不等。如果是走民間貸款管道，代書費有時會用「比例制」計算，例如收取貸款金額的 1~3%。申辦前，務必要求對方列出清楚明細，避免被夾帶其他費用。
Q4：為什麼有人說「代書費 0 元」？
有些業者會強調「免代書費」吸引客戶，但實際上這類費用可能被轉換成其他項目，例如「帳管費」、「資料處理費」、「快審費」等。別只看代書費金額，要看整體費用結構才是關鍵，包含你實際能拿到的撥款金額。
Q5：代書能不能保證核貸成功？
不能。專業的代書只能協助你把申請資料準備完整、協助說明貸款方案，或是轉介合適的貸方。有代書跟你保證「一定過件」，反而要提高警覺，這可能是話術或誘導，尤其常見於非正規貸款業者。