囤房稅是什麼？了解房屋稅修法後差異與計算方式｜囤房稅2.0對各族群的影響

囤房稅是什麼？

囤房稅全名叫做「房屋稅差別稅率」，是政府針對《房屋稅條例》的內容進行部分的修改，目的就是為了減少投資客與炒房族置產炒房，因此除了自住以外的購屋，相關規定下就會要求課徵「囤房稅」。

為什麼會叫囤房稅2.0？

政府的政策並不是一次到位，從最一開始的「健全房地產市場方案」，將家用房屋作更細的分類，一直到最新的「房屋稅差別稅率」，在2025年的5月開始首度的繳納稅金。

政策背景：103年 6月 4日

房屋稅條例修正公布： 住家用房屋分為自住（1.2%）、公益出租（1.2%）及非自住（1.5%-3.6%）。

當時只有 12個 縣市採差別稅率，另外 10個 縣市僅採下限 1.5% 課徵，且為「縣市歸戶」，無法反映全國持有全貌。

方案提出與規劃階段：109年 12月 3日、112年 7月 6日

• 【健全房地產市場方案】通過： 行政院第 3729 次院會決議，將「調高多屋者稅率」與「全國歸戶」列為中長期推動措施。
• 【房屋稅差別稅率 2.0 方案】通過： 行政院院會正式拍板。

明確方向為減輕單一自住負擔、提高多屋持有成本、鼓勵空屋有效利用。

立法完成與法規預告：112年 9月 21日

草案送交立院： 行政院第 3872 次院會通過房屋稅條例修正草案，同日函送立法院審議。

立法院三讀通過： 112年 12月 19日

備受關注的「囤房稅 2.0」正式通過。

總統公布：113年 1月 3日

 法案正式公布，確立實施日期。

正式上路與開徵：113年 7月 1日

法案正式施行： 房屋稅計算週期改採「全國歸戶」與「全數累進」。

首度繳納： 114年 5月

房屋所有人將於此時收到第一份依照 2.0 新制計算的房屋稅單。

囤房稅2.0 目前已於 113年7月1日 上路，官方總共有 5個 重點與目的釋出：

1. 提高多屋持有成本
2. 全國單一自住減稅
3. 出租申報所得減稅
4. 繼承非自願共有減稅

5. 鼓勵建商釋出餘屋

   

囤房稅重點整理

1. 打擊囤房

以前各縣市分開算（例如台北 2 戶、台中 2 戶都不算囤房），現在全國合併計算。

2. 照顧剛需

全國僅持有 1 戶（本人、配偶及未成年子女合計），且非豪宅（現值在一定標準以下），稅率從 1.2% 降至 1%。

3. 鼓勵釋出空屋

多屋族如果把房屋出租，且申報租賃所得達當地租金標準，稅率可享優惠（約 1.5%～2.4%），明顯低於囤房稅上限的 4.8%。

4. 避免誤傷

考量許多人是因為繼承而取得共有產權，難以自行處分，這類房屋不適用較高的囤房稅率，而是適用較輕的 1.5%～2.4% 稅率。

5. 減少預售屋囤積

建商待銷售房屋（餘屋）在 2 年內，稅率為 2%～3.6%；若持有超過 2 年仍未售出，則比照囤房稅率最高課徵 4.8%，迫使建商降價或加速出售。

房屋稅修法前後差異

課稅邏輯：由「縣市歸戶」改為「全國歸戶」

• 舊制：縣市歸戶（各縣市獨立計算） 
  如果你在台北有 2 戶、台中也有 2 戶，在台北看來你只持有 2 戶，在台中也是 2 戶。因為未達多數縣市設定的「囤房」門檻（通常是 3 戶以上），你可能兩邊都適用較低的稅率。
• 新制：全國歸戶（跨縣市合併計算）系統會把你在全國各地的房屋全部加總。同樣台北 2 戶、台中 2 戶，系統會認定你全國總計持有 4 戶，直接落入高稅率級距。

過去大戶可以透過在不同縣市分散買房，規避掉單一縣市的囤房稅，現在讓在台灣擁有多房的人負擔應有的稅率。

稅率調整：自住降稅、囤房重稅（差別稅率與累進稅率）

• 舊制： 法定稅率 1.5%～3.6%，且地方政府可自行決定是否採差別稅率。
• 新制： 法定稅率全面調高至 2.0%～4.8%，且強制所有縣市都必須訂定差別稅率。而且只要你擁有的戶數達到更高一級的稅率，名下所有的非自住房屋全部都以該高等級稅率計算，而不是只有超出的部分才加稅。

認定門檻：強制要求「辦竣戶籍」

• 舊制： 只要有居住事實、無出租營業、本人及配偶與未成年子女合計 3 戶內，即可申請自住稅率。
• 新制：修法後雖然推出了更優惠的 1% 稅率，但認定的門檻變得比過去更嚴格。 除了上述條件，必須有本人、配偶或直系親屬「完成戶籍登記」。

沒有人設籍的房子，政府就會斷定這棟房子沒有自住事實且所有人是你，直接歸類為「非自住」，而課徵較高的囤房稅。

什麼是竣戶籍？

辦竣戶籍就是法律上完成「遷入登記」，戶口名簿上會出現居住者的遷入登記資料。

徵收方式：由「按月」改為「按年」

• 舊制是按月計徵（看當月狀態）
  如果你的房子在 5 月 15 日前從「營業用」改成「自住用」，那麼 5 月份一整個月就能改按自住稅率課稅。
• 新制：按年計徵（看「基準日」狀態）
  以每年的 2 月末日（2 月 28 日或 29 日） 為納稅義務基準日。基準日當天，就決定了該年度（前一年 7 月至當年 6 月）一整年的稅率。

 如果你在 3 月才把戶籍遷入，對不起，當年度的房屋稅還是會按「非自住」課稅，要等到「明年」才能適用優惠。

囤房稅計算方式

房屋稅基本計算公式
房屋稅 = 房屋課稅現值Ｘ稅率

「房屋課稅現值」是由地方稅捐處評定，公式為：核定單價Ｘ面積 Ｘ (1 - 折舊率Ｘ折舊年數) Ｘ地段調整率

重點： 囤房稅 2.0 改變的是公式中的「稅率」。

一般非自住房屋的稅率級距

囤房稅計算方式舉例

假設小明在全國擁有 4 戶房產，情況如下：

• A 屋（台北）： 自住（已設籍，全國僅此 1 戶符合），課稅現值 100 萬。
• B 屋（台中）： 空置（非自住），課稅現值 80 萬。
• C 屋（台中）： 空置（非自住），課稅現值 80 萬。
• D 屋（高雄）： 空置（非自住），課稅現值 60 萬。

第一步：判定戶籍與稅率

1. A 屋： 符合「全國單一自住」，稅率為 1%。
2. B、C、D 屋： 屬於「非自住」。小明在全國共有 3 戶非自住，根據甲組級距，3 戶適用稅率為 3.8%。

第二步：計算各屋稅額

• A 屋稅金： $100萬Ｘ1% = 10,000 元
• B 屋稅金： $80萬 Ｘ 3.8% = 30,400 元
• C 屋稅金： $80萬 Ｘ 3.8% = 30,400 元
• D 屋稅金： $60萬 Ｘ 3.8% = 22,800 元

小明年度總稅額：94,000 元。

囤房稅影響

對「多屋族/房東」的影響

跨縣市持有房產的人，稅金漲幅非常有感，如果是房東的話，就必須誠實申報才能夠享有「出租減稅」，藉此避免想省稅的房東。

對「房客/租屋族」的影響

雖然政府強調出租可以減稅，但實務上，應該還是有房東會以「持有成本增加」為由，去調漲租客的租金。這點就像當初剛推出租屋補貼一樣。

對「自住客/首購族」的影響

全國只有一戶且非豪宅的自住客，稅率由 1.2% 降至 1%，但不要忘記辦理竣戶籍登記，以免影響自身權益被課囤房稅。

對「建商/新屋市場」的影響

建商餘屋持有超過 2 年即面臨 3.6% ~ 4.8% 的重稅。囤房稅2.0 有機會減少「先建後售」，改以「預售」為主，或在成屋階段增加贈送配備、提供低自備方案以加速結案。