房屋增貸條件有哪些？房屋增貸、轉貸、二胎房貸條件差異、利率、費用試算全攻略

缺錢、有房，卻怕貸款不過？

無論是要投資理財、整合高利信貸，還是急需週轉金。 動用「房屋價值」，絕對是成本最低的借錢手段。

但很多人在第一步就卡關：「房屋增貸條件嚴格嗎？該找原銀行？還是找二胎？」

這篇直接拆解這三種「房產變現」邏輯。
2026 最新房屋增貸條件， 從過件門檻、隱藏成本到替代方案，一次講清楚。

房屋增貸、轉貸、二胎房貸條件門檻差在哪？

這三種都是拿房子當提款機，差別在於「借錢對象」和「過件難度」。

選對戰場，才借得到錢。

房屋增貸條件有哪些？

房屋增貸是成本最低，但審核最嚴的方案。 直接向「原房貸銀行」再借一筆。

別以為只是把還掉的額度「加回去」。 增貸 = 簽新合約。
你的戶頭會有兩筆貸款（舊房貸+新增貸），利率重新算、財力重新審。

【房屋增貸條件懶人包】 想過件，必須同時符合這 3 大門檻：

1. 房屋有殘值：房價漲幅 > 剩餘房貸金額。沒漲就沒額度。
2. 信用零瑕疵：原房貸繳款紀錄必須「全勤」，只要遲繳一次，系統直接亮紅燈。
3. 負債比合規：月負債比 < 70%，且無近期增貸紀錄。

• 必死條件 (直接退件)：
  • DBR > 22 倍：信貸+卡債超過月薪 22 倍。

  • 近期增貸：半年前剛辦信貸？銀行會認定你缺錢，拒貸。

     

房屋轉貸條件有哪些？

房屋轉貸是「敗部復活」的方案。

目的： 降低利率、延長還款年限。
原銀行估價太低、不肯降息，所以把整個房貸搬去別家銀行。

• 基本門檻：
  • 收入證明：新銀行跟你不熟，審核薪轉、扣繳憑單更嚴格。
  • 房屋鑑價：新銀行估價必須「顯著高於」原銀行，否則扣掉舊房貸沒剩多少。
     
• 隱藏門檻：
  • 轉貸成本：要付塗銷費、新設定費、違約金。
  • 如果利率沒低 0.3% 以上，轉貸通常是賠錢生意。

二胎房貸條件有哪些？

這是「救急與寬鬆」的方案。
 原房貸不動，找第二家機構借第二筆錢。 
設定第二順位抵押權，雖然利息稍高，但過件最快。

• 基本門檻：
  • 只看殘值：這是最大優勢。只要房子有價值就能借。
  • 不看負債比：信貸爆了、卡費遲繳，二胎通常視而不見。
  • 免薪轉：攤販、領現金者，看存摺出入紀錄就行。

房屋增貸 vs 轉貸 vs 二胎房貸差異表

符合房屋增貸條件能貸多少？利率與額度試算

滿足了基本的房屋增貸條件，不代表銀行就會借好借滿。 
最現實的問題來了：「銀行到底願意給多少？」、「月付金繳得起嗎？」

這裡直接給公式，讓你心裡有底，
不會因為誤判自己的房屋增貸條件，被理專的話術牽著走。

為什麼符合房屋增貸條件卻貸不到理想金額？

銀行審核房屋增貸條件時，第一關看信用，第二關看房（鑑價）。

別以為實價登錄多少就能貸多少，
銀行內部有自己的「鑑價系統」，通常只有市價的 85% ~ 90%。

增貸可貸金額 = (銀行鑑價 × 最高成數) - 原始房貸剩餘本金
(注意：最高成數取決於你的房屋增貸條件優劣，優質戶 85%，一般戶 80%)

【實戰試算範例】

假設你當初買房 1,000 萬，貸 800 萬，還到剩 500 萬。
現在行情漲到 1,200 萬，但銀行保守鑑價只給 1,100 萬。

• 情況 A：
  符合銀行房屋增貸條件 (保守估 8 成) (1,100萬 × 80%) - 500萬 = 可增貸 380 萬。
   
• 情況 B：
  改走融資二胎條件 (積極估 110%) (1,200萬 × 110%) - 500萬 = 可貸 820 萬。 (這是理論上限，實際看還款能力)

⚠️提醒：很多屋主自己算有 500 萬空間，送件才發現銀行只給 200 萬。這通常是因為你的房屋增貸條件認定與銀行有落差（例如屋齡太老、附近有嫌惡設施）。 如果不確定自己的條件能貸多少，建議先找現貸人做免費鑑價。

房屋增貸條件利率2026月付金試算表

滿足了基本的房屋增貸條件，不代表就能拿到地板價。 
增貸的利率通常比原房貸高一點。

銀行很現實，你的「職業條件」決定了利息高低。

你的房屋增貸條件屬於哪一級？

房屋增貸條件不僅看房子，更看「人」。

• 優質條件 (2.18% 起)：軍公教、三師 (醫/律/會)、上市櫃百大員工。
• 一般條件 (2.35% 起)：有固定薪轉的一般上班族。
• 風險條件 (2.6% 起)：業務 (底薪低獎金高)、自營商、領現金者。

試算範例：你每個月要繳多少？

如果你符合銀行的房屋增貸條件，採本息平均攤還：

• 公式：本金 + 利息，分 240 期 (20年) 或 360 期 (30年) 平均攤還。
• 以 2.18% 為例：
  貸 100 萬，分 20 年：月付金約 $5,145。
  貸 100 萬，分 30 年：月付金約 $3,793 (抓整數 $3,790)。
• 特色：越繳本金越少，利息也跟著變少。

利用「利差」賺錢！
如果是為了整合負債（例如還掉 12% 的卡債或信貸），即使你的房屋增貸條件只能拿到 2.5%，都超級划算。
因為你瞬間省下了快 10% 的利息差。

懶得自己算？
如果你想算得更精準（包含寬限期），別自己按計算機。
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房屋增貸流程 5 步驟

就算你的房屋增貸條件再好，流程錯誤一樣會被退件。
魔鬼藏在細節裡，特別是電話照會。

Step 1. 免費諮詢與方案預審

千萬不要亂填申請書。 一旦填了申請書，銀行就會調閱聯徵紀錄。
如果你為了比價，亂槍打鳥送了多家，導致「聯徵多查」，反而會破壞原本符合的房屋增貸條件，讓銀行認定你資金吃緊。

建議先找專業協助（如現貸人）進行「方案預審」。

Step 2. 資料準備

資料越齊全，補件機率越低，撥款越快。 
想證明自己符合優質的房屋增貸條件，請備妥：

1.雙證件：身分證 + 健保卡。
2.房產證明：土地與建物權狀影本。
3.財力證明：薪轉存摺 (近6個月) + 扣繳憑單。
4.信用證明：原房貸繳款紀錄 (近1年，證明你很乖)。

Step 3. 照會與審核

銀行收到案件後，徵信人員會打電話給你。 這通電話決定了你的生死。 
銀行必問：「請問您這次增貸的資金用途是什麼？」

❌ 絕對禁語 (說了直接退件)：
1.「我要拿去買股票 / 期貨。」(銀行不借錢給你賭博)
2.「我要還賭債。」
3.「借給朋友周轉。」
4.「拿去付另一間房子的頭期款。」(違反打房政策)

✅ 通關話術：
1.「房屋修繕、裝潢。」
2.「購置家電、家具。」
3.「個人或家庭週轉。」
4.「結婚基金。」

Step 4. 對保與簽約
核准後，行員會約你到分行簽約（對保）。
確認最終的利率、額度、綁約期（違約金）。

如果不滿意利率，這是最後議價的機會。

Step 5. 設定與撥款
簽約後，銀行會派代書去地政事務所辦理「抵押權設定」。

設定完成後（通常約 2 個工作天），資金就會匯入你的戶頭。

符合房屋增貸條件後需準備多少錢？

很多人只關注利率，卻忘了「費用」。
就算你完全符合銀行的房屋增貸條件，辦理過程中，手邊至少還是要準備1~2萬元的現金。
沒準備好，小心撥款時被扣到傻眼。 

我們把費用拆解成三大塊，看看你的房屋增貸條件能不能幫你省下一筆：

1. 銀行/融資公司手續費 (看條件收費)

這筆費用包含了帳管費、開辦費與徵信查詢費。

• 行情：銀行約$3,000~$9,000；融資公司則視專案而定。
• 估價費：部分銀行會額外收取$3,000~$5,000的不動產鑑價費。

如果你的房屋增貸條件屬於「優質戶」，或者透過現貸人專案媒合，這筆手續費通常有機會談到減免，甚至全免。

2. 政府規費 (地政設定費)

這筆錢是給政府的，全台公定價，不管你的房屋增貸條件再好都沒得殺。

公式：貸款金額的1.2倍 × 0.12%。
試算：假設增貸500萬，設定金額為600萬。 費用 = 600萬 × 0.0012 = $7,200元。

• 登記費：$7,200元。
• 書狀費：每張權狀$80元。

3. 代書費

• 行情：約 $4,000 ~ $8,000 / 案。
• 省錢法：如果你有時間自己跑地政事務所，這筆可以省下來。
  但如果你怕填錯資料導致房屋增貸條件審核出問題，花錢請專業代書是最保險的選擇。

房屋增貸條件不符怎麼辦？

看完上面的嚴格規定，如果你發現自己：「慘了，我好像完全不符合房屋增貸條件。」 別急著放棄。
這不代表你的房子沒價值，只是你找錯了窗口，大多數被銀行拒絕的案件，都是卡在負債比過高、無薪轉證明、信用有瑕疵。

現貸人幫你解套！

房屋增貸不過原因1：負債比過高

狀況：信貸、卡債太高，導致月薪算不過銀行的房屋增貸條件要求（月負債比70%）。 

• 銀行態度：
  拒絕。銀行認為你還款壓力太大，風險過高。
   
• 現貸人解法：
  先利用二胎房貸（不看DBR 22倍）貸出一筆資金。
  把高利率的卡債、信貸一次還清（債務整合）。
  半年後負債比降低、信用分數回升，符合了房屋增貸條件，再幫你轉回銀行房貸，成功降息。

房屋增貸不過原因2：無薪轉

狀況：攤販、網拍、自營商、接案工作者，
有賺錢但收現金，不符合一般銀行房屋增貸條件中對「穩定收入」的定義。

• 銀行態度：
  認定收入不穩定，要求保證人否則拒貸。
   
• 現貸人解法：
  我們熟悉願意認列「存摺流水」或「財產清單」的銀行。
  只要證明有還款能力，即使形式上不符合傳統的房屋增貸條件，免保人也能過件。

房屋增貸不過原因3：信用有瑕疵

狀況：房貸遲繳、卡費只繳最低、用過預借現金。 

• 銀行態度：
  這是銀行房屋增貸條件中的「霸王條款」，有這些紀錄基本上沒戲唱。
   
• 現貸人解法：
  這時候千萬不要再送銀行了，送一次死一次。
  建議暫時走融資二胎管道，融資公司對信用容忍度高，只要房子有殘值，基本上都能過。
  先拿到錢解決燃眉之急，之後再慢慢養信用，等待符合房屋增貸條件的那一天。

房屋增貸條件常見問題 FAQ

Q1：寬限期內符合房屋增貸條件嗎？ 

幾乎不可能。
寬限期代表你「只繳息不還本」，本金根本沒減少。
既然沒還本金，自然就不符合房屋增貸條件中「已償還本金再借出」的基本邏輯。

除非你的房子在短期內房價暴漲，才有可能因為鑑價提高而創造出新的增貸額度。

Q2：增貸的錢可以拿來買房嗎？

警告：這會觸犯央行打房政策（第二戶限貸令）。

雖然你的財力與房價可能完全符合房屋增貸條件，但銀行會嚴格審查資金流向。
如果被查出增貸資金是用來支付另一間房的頭期款，銀行有權利「回收貸款」並要求立即還款。
操作上務必小心。

Q3：自營商怎麼提高符合房屋增貸條件的機率？

銀行最討厭不穩定收入。

為了符合銀行嚴格的房屋增貸條件，你需要培養「做帳」習慣（固定日期存入固定金額，累積穩定薪資紀錄）。

如果真的拿不出漂亮流水，建議直接走二胎房貸，只需看房屋價值即可核貸，直接繞過銀行對財力證明僵化的審核標準。